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土地購入・入手の方法


 家を建てるために必ず必要ものとして、色々なものがあります。もちろん、資金が必要です。そして、家族の同意も重要です。この他にもたくさんありますが、もう一つ必須のものがあります。それは、家を建てる場所、すなわち、土地です。

 家づくりにおける土地としては、建て替えであれば両親からの相続に代表される既存地の利用があります。この場合、相続税を除いて基本的に取得費用も必要なく、その土地のことも良く分かっていますから、かなり安心できるパターンに分類できると思います。ただし、別の見方をすれば選択の余地がないとも言えます。その土地の場所、形、広さなどに不満があったとしても、原則としてそれらは受け入れざるを得ません。もちろん、一旦売却して、それを資金として新たに気に入った土地を購入するという選択肢もありますが、この場合には通常は資産の目減りが起きることが多いのでそう簡単ではありません。もちろん、その土地が両親のものであれば、思い入れもあるでしょうからメンタル面の難しさもあります。ただ、概して見れば、制約はあるものの、リスクとのバランスを考えれば比較的幸運な選択肢であると言えるでしょう。

 家を建てるための土地入手の方法として、もう一つの代表が購入ということになります。さて、みなさん、予想以上に土地を安く入手する方法をご存知でしょうか。それは、国や自治体、裁判所などが行う競売への入札です。新聞などにも時々告知されますが、何らかの事情で国をはじめとした公的機関が民間所有の土地を一時的に保有し、それを入札によって販売します。多くの場合、市場価格よりも安く入手できることが期待できます。加えて、一般の不動産探しでは見つけにくい、人気の中心地の土地などもリストに含まれることがあります。

しかし、必ずしも良いことばかりではありません。前述のようにこれらの物件は何らかの事情で、元の持ち主が手放さざるを得なかった物件です。その理由も様々ですが、ほとんどの場合、いわゆる借金の担保として手放すに至ったものが多いと思われます。もちろん、相続税が払えずに物納されたものなども含まれます。このように、言うなれば何らかの但し書きが付く物件ということに注意しなければなりません。税金の物納であれば、大きな問題は含んでいないことが多いのですが、担保物件は特に注意が必要です。更地ではなく、既存建物がそのまま残っていることもあります。もちろん、その建物が使えるのであればお得な買い物となることもありますが、そうでない場合、原則として現状私がほとんどですから、取り壊し費用等は購入者負担となります。

 そして、最も厄介なのが占有物件です。良く説明表示を見ると記載されているのですが、告知時点で占有者が存在するということです。占有者とはすなわち、そこに住んでいる人です。本来であれば担保物件ですから明け渡さないといけないのですが、元の持ち主も必死です。次に住むところがない(借金の場合などは良くあります)時には、ギリギリまでそこに居座ります。善意の占有者で、購入者が決まったら立ち退くケースもありますが、この立ち退きでトラブルになるケースも少なくありません。

 また、元の持ち主が占有者の場合は良いのですが、借金が複数個所にわたっていて、その抵当権の優先順位の関係で競売主が決まった場合(基本的に、税金の滞納などの公共関係が優先的に取り上げます)、他の貸主は残りの資産では十分に回収できないことがあります。さて、そんな時全ての貸主が諦めるとは限りません。そういった人たちとトラブルになる可能性もあります。

また、これら以外にも、土地用途も確認しないといけません。意外と宅地では使えない物件も多く含まれます。不動産屋さんの場合は、普通は宅地用の土地を紹介してくれますが、競売の場合は入札者の責任で参加しますから、基本的にすべての項目を自分で確認しないといけません。以上のような通常の土地購入に比べて注意すべき点はあるものの、それに十分に注意して上手に利用すれば良い物件を安く手に入れることもできる方法ではある。
 そして、次にあげられるのが、建築業者からの購入、または、紹介物件です。建て売り住宅はこのパターンの最たるものと言えます。以前に比べると工務店などのビルダーが一括で土地を購入してそれを分譲して、建築主になる人に販売するものも増えています。一種の建築条件付きの土地という言い方もできます。彼らにしても、建築だけでなく土地販売でも利益を得ることができるので利点があります。ただ、中にはそれだけではなく、特徴的な家づくりをしている工務店などが展示場的意味合いも含めて、「町」を作りたいという思いで行っている場合もあります。

 このパターンの場合、最も注意すべきことは販売者の資金繰りです。もともと投資先行型である家づくりにおいて、さらに土地への先行投資というリスクが販売者側に生まれます。十分な資金繰りが可能と思われる大手デベロッパーでさえマンション建築で販売不振によって倒産した例はマスコミで大きく取り上げられました。したがって、もしも地場の工務店や中堅以下のビルダーなどの場合には、売れ行きによって倒産ということも十分にあります。このような点から、契約にあたっては他の区画の売れ行きなどにも気を配る必要があります。

ただし、販売者によっては家のプランに合わせて隣の区画との合併など柔軟な対応をしてくれることもあったり、建築時に現場が近くなることからコストメリットが生まれることで割安に手に入れられることや、自分たちの家づくりに対する思いの具現化として土地も販売している場合は土地への利益が低く抑えられていることもあるので、注意は必要ですが検討の価値は十分にあります。

 そして、最後に挙げるのが最も一般的であろう不動産業者からの購入になります。最大の特徴は、様々なタイプの物件を見ることができるという自由度が挙げられます。ただし、大きくは二つのパターンがあり、一つは純粋に土地だけを販売しているパターンです。そして、もう一つが一般的に建築条件付き物件と呼ばれるものです。これは、家を建てることが前提での販売であり、さらに、通常は建築時の依頼先が限定されます。もちろん、必ずしも一社というわけではなく、複数社の選択肢があることもありますがその中から選ぶことが条件になります。以前は、地場の不動産業者と建築業者がコンビとなるのが普通ですが、最近では大手住宅メーカーも自社の土地販売部門と共同で販売することはもちろん、異なるメーカーが混在しているパターンも少なくありません。

 条件付きの場合、一般的に通常市場価格よりも割安に土地価格が設定されています。もちろんこれには理由があります。それは、その分の利益を他から確保できるからです。それはどこか、もちろん建築業者からということになります。すなわち、土地を安くした分の何割かを建築業者が負担することで一見すると総額が安くなるように設定されています。しかし、建築業者もその分をどこかで補てんしないといけません。もちろん、魅力的な土地、魅力的な家であれば両者の相乗効果で宣伝広告費を削減できる、販売率が上がりコストを下げられるということもあります。しかし、通常そのような物件であればわざわざ条件付きにしなくても実勢価格か、場合によってはそれ以上で取引できます。したがって、ここで必要となるコストは家づくりにしわ寄せされてくるということが考えられます。ただし、せっかく土地の値段を下げたのにその分、家づくりが上がってしまっては意味がありません。したがって、販売価格を変えずに利益を増やすには、部材変更、プラン限定などでの見えないコストダウン、そして、下請けへのしわ寄せということになります。すなわち、最後に帳尻を合わせるのは建築主ということになります。もちろん、必ずしもこのような構造になっているわけではありませんが、安いことには必ずなんらかの理由があるということだけは覚えておかなければなりません。

 では、通常の土地販売の場合はどうでしょうか。ここで一番重要なのは、土地そのもののもちろんですが、不動産業者を見極めるということです。たとえば、希望条件に合う土地を探して不動産屋を回ることは一般的な方法です。そして、このとき最初にこちらの希望や条件を伝えます。これに対して、よくあるのは、最初はあまり魅力的ではなく、条件にあまり合わないところを出してくることがあります。そして、次にそれなりに良い物件を出してきて、また、別のあまり魅力的ないところを見せて、焦燥感を煽るパターンがあります。そして、もうここしかない、人気の土地で他にも引き合いがあるので早い者勝ちなどと言って手付を迫ります。もちろん、これは薦められない不動産屋のパターンです。これとよく似ているのですが、さらに悪いのはいつまでたってもこちらの条件に合う物件を出してこないところです。これは、前者のようにこちらの希望は理解していて心理作戦をしているのではなく、本当にこちらの条件を理解することができないのか、自分たちが売りたい物件を出してきているだけと言えます。このような誠意の無い対応をするところは当然避けるべきでしょう。

 土地入手の方法はもちろん、ここに挙げたものだけではありません。ただ、いずれにしても、土地は一度手にすれば、建て替えやリフォームといったことはできません。場合によっては子供たちも生活する場になります。基本的に買い替えでしか問題を解決できないと考えるべきものですから、より慎重な判断が必要になることだけは覚えておいてください。


どうぞ、お気軽にお問い合わせください。


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